Αυθαίρετα: Πόσο θα πληρώσεις για να το σώσεις...

Με στόχο την είσπραξη για το 2011 τουλάχιστον 600 εκατ. ευρώ, κάθε πολεοδομική παρανομία «τακτοποιείται» με το σχέδιο νόμου για τα αυθαίρετα που κατέθεσε την περασμένη Πέμπτη στη Βουλή ο υπουργός Περιβάλλοντος κ. Γ. Παπακωνσταντίνου. Ακόμη και δικογραφίες που... αφορούν αδικήματα, με τις περί αυθαιρέτων διατάξεις, εφόσον επ΄ αυτών δεν έχει εκδοθεί αμετάκλητη απόφαση, τίθενται στο αρχείο. Η ρύθμιση έχει κυρίως εισπρακτικό χαρακτήρα, αφού τα έσοδα θα αποδίδονται υπέρ του Πράσινου Ταμείου και θα διατίθενται στο πλαίσιο των στόχων και των αρχών του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου. Το πρόστιμο για όσα αυθαίρετα αποτελούν πρώτη κατοικία μειώνεται στο μισό. Αντιθέτως, τριπλασιάζεται όταν το οίκημα έχει χτιστεί χωρίς οικοδομική άδεια.

Σ ύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Πολιτικών Μηχανικών Ελλάδος κ. Ν. Ζυγούρη, η πρόταση είναι πρόχειρη και επικίνδυνη. «Πρόχειρη διότι δεν ρυθμίζει τις περιπτώσεις που προκύπτουν. Για παράδειγμα, εξαιρεί τα κτίσματα που είναι μέσα σε δάσος, χωρίς να ζητεί βεβαίωση δασαρχείου.Το ίδιο συμβαίνει και με αυτά που βρίσκονται σε γιαλό, παραλίες και προστατευόμενες ζώνες» εξηγεί. Επίσης, θεωρεί ότι είναι επικίνδυνη διότι «υποβαθμίζει τον αντισεισμικό έλεγχο και ζητεί από τους μηχανικούς με οπτικό έλεγχο να αποφανθούν για τη στατικότητα».

Περιβαλλοντική επιβάρυνση

Σαφή εισπρακτικό χαρακτήρα έχει το νομοσχέδιο, κατά τον πρόεδρο του Πανελληνίου Συλλόγου Αρχιτεκτόνων κ. Ε. Λυρούδια. «Ταυτόχρονα έχει ένα κοινωνικό “αφέονταί σοι αι αμαρτίαι” αντί αμοιβής μήνυμα» προσθέτει και επισημαίνει ότι το ζητούμενο είναι πόση αυθαίρετη δόμηση θα γεννήσει αυτός ο νόμος. «Θα πρέπεινα παρακολουθήσουμε με προσοχή τι δώρα θα φέρει στο δομημένο περιβάλλον ο νέος νόμος». Από την πλευρά του ο κ. Κυρ. Πιπίνης , αρχιτέκτων μηχανικός, μέλος UΙΑ (Διεθνής Ενωση Αρχιτεκτόνων), υπογραμμίζει ότι το νομοσχέδιο για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων αντικρίζει από τη μια πλευρά μια τεράστια περιβαλλοντική επιβάρυνση της χώρας και από την άλλη την ευεργεσία που θα προσφέρει σε χιλιά δες φτωχούς ή χαμηλόμισθους. «Ταυτόχρονα» , προσθέτει: «θα πρέπει να εξευμενίσει και τους εκατοντάδες χιλιάδες νομοταγείς πολίτες που δεν έχουν καμία ανάγκη τη νέα ρύθμιση και βιώνουν το συναίσθημα της αδικίας, βλέποντας να παρέχεται διέξοδος με οικονομικά οφέλη για όσους καταπατούν τη νομοθεσία».

Ο κ. Πιπίνης επισημαίνει ότι για όσους το αυθαίρετο είναι η πρώτη και μοναδική κατοικία τους το μέτρο έχει έναν κοινωνικά ευαίσθητο χαρακτήρα. Ωστόσο θεωρεί ότι «για όσους εξαπατούν το κράτος με υπερδιπλάσιες υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης, καθώς και με οικονομικά οφέλη από εισφοροδιαφυγή,το μέτρο δεν είναι αρκετά αυστηρό». Ο αρχιτέκτων μηχανικός κ. Εμμ. Ζηκίδης θεωρεί ότι έπρεπε να δοθεί μια λύση. «Είναι σωστή η κατηγοριοποίηση των αυθαιρέτων ώστε να αντιμετωπίζεται διαφορετικά κάθε κατηγορία παράβασης. Το σημαντικό όμως είναι να λειτουργήσει αποτελεσματικά ένας μηχανισμός ελέγχου ώστε να μη δημιουργηθεί νέα γενιά αυθαιρέτων».

Σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό κ. Π.Γεωργούδη, πρέπει να τεθεί μια «κόκκινη γραμμή», να εντατικοποιηθούν οι έλεγχοι και να γίνει κατανοητό ότι η αυθαίρετη δόμηση κρύβει σοβαρούς κινδύνους. Ο ίδιος επικεντρώνεται στην υπογραφή στατικής μελέτης, η οποία προβλέπεται από το νομοσχέδιο ως αναγκαία προϋπόθεση για να νομιμοποιηθεί ένα εκτός σχεδίου αυθαίρετο. «Τα κτίρια αυτά έχουν κατασκευαστεί χωρίς σχέδιο.Για να νομιμοποιηθούν,πιθανόν οι ιδιοκτήτες να κληθούν να κάνουν επιδιορθώσεις αξίας πολλών χιλιάδων ευρώ, τη στιγμή που θα έχουν ήδη επιβαρυνθεί με υψηλά πρόστιμα.Διαφαίνεται έτσι ο κίνδυνος να επιχειρήσουν να κάνουν “εκπτώσεις” σε θέματα ασφαλείας».

Τίθεται θέμα συνταγματικότητας;

Η ενδεχόμενη αντισυνταγματικότητα του νομοσχεδίου εξακολουθεί να προβληματίζει τη νομική κοινότητα. «Τον τελευταίο λόγο γι΄ αυτές τις διατάξεις θα τον έχει το Συμβούλιο της Επικρατείας, καθώς με την πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας (3500/2009) κρίθηκε ότι είναι ανίσχυρες οι διατάξεις που επιτρέπουν την εξαίρεση αυθαιρέτων από την κατεδάφιση» τονίζει η κυρία Αγγελική Χαροκόπου, δικηγόρος με ειδίκευση στο Διοικητικό Δίκαιο. Προσθέτει άλλωστε ότι το ΣτΕ δεν έχει ακόμη αποφανθεί σχετικά με τη συνταγματικότητα των αντίστοιχων ρυθμίσεων για τους ημιυπαίθριους.

Οσον αφορά την περιβόητη «κόκκινη γραμμή» του υπουργείου, την απαγόρευση δηλαδή της μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε αυθαίρετο από 1ης Ιανουαρίου 2012, επισημαίνουν ότι αυτή είναι πανομοιότυπη με την αντίστοιχη διάταξη του νόμου 1337/83 (του λεγόμενου «νόμου Τρίτση»). Εκείνη η «κόκκινη γραμμή» ωστόσο ποτέ δεν εφαρμόστηκε.

Παράλληλα, δικηγόροι επισημαίνουν ότι η διάταξη δεν απαγορεύει την απόκτηση αυθαιρέτου από κληρονομική διαδοχή, με αποτέλεσμα να δημιουργείται ένα επικίνδυνο νομικό κενό. Ασάφεια επικρατεί και ως προς τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, οι οποίοι μετά το 2004 πλήρωσαν τα υψηλά πρόστιμα που προβλέπονταν. Η πρόβλεψη του νομοσχεδίου ότι «όσα πρόστιμα καταβλήθηκαν δεν αναζητούνται» δεν ξεκαθαρίζει αν οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να... ξαναπληρώσουν ή αν τα νέα πρόστιμα θα συμψηφιστούν με τα ήδη καταβληθέντα.

12 + 1 ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ

1. Δώμα-ταράτσα, 30 τ.μ., δεύτερη κατοικία, με οικοδομική άδεια, εντός σχεδίου πόλεως, με υπέρβαση δόμησης μικρότερη του 20% της συνολικής επιτρεπόμενης του κτιρίου και υπέρβαση καθ΄ ύψος μικρότερη του 20% του επιτρεπόμενου ύψους του κτιρίου. Τιμή ζώνης: 650 ευρώ. Πρόστιμο: 3.510 ευρώ.

2.Κρυονέρι, κύρια και μοναδική κατοικία, 50 τ.μ., με οικοδομική άδεια, εντός σχεδίου, με υπέρβαση δόμησης μεγαλύτερη του 20% της επιτρεπόμενης. Πρόστιμο: 6.750 ευρώ.

3.Κρυονέρι, κύρια και μοναδική κατοικία, 100 τ.μ., χωρίς οικοδομική άδεια, εντός σχεδίου, με υπέρβαση δόμησης μεγαλύτερη του 20% της επιτρεπόμενης. Πρόστιμο: 33.750 ευρώ.

4. Διόνυσος, κύρια και μοναδική κατοικία, 150 τ.μ., με οικοδομική άδεια, τιμή ζώνης 2.054 ευρώ, εντός σχεδίου πόλεως, στον Διόνυσο, με υπέρβαση δόμησης μεγαλύτερη του 20% της επιτρεπόμενης. Πρόστιμο: 34.660 ευρώ . Εάν είναι δεύτερη κατοικία, το πρόστιμο είναι 69.322 ευρώ.

5. Αυλώνας, 150 τ.μ. δεύτερη κατοικία, με τιμή ζώνης 557 ευρώ, με άδεια, υπέρβαση δόμησης μεγαλύτερη του 20% της επιτρεπόμενης. Πρόστιμο: 18.800 ευρώ.

6. Νέο Ψυχικό, δεύτερη κατοικία, δώμα 70 τ.μ., με οικοδομική άδεια και τιμή ζώνης 2.400 ευρώ, εντός σχεδίου, με υπέρβαση δόμησης μεγαλύτερη του 20% της επιτρεπόμενης και υπέρβαση καθ΄ ύψος μικρότερη του 20% του επιτρεπόμενου. Πρόστιμο: 45.360 ευρώ.

7. Κάλαμος, δεύτερη κατοικία, 50 τ.μ., χωρίς άδεια, εντός σχεδίου, με υπέρβαση δόμησης μικρότερη του 20% της επιτρεπόμενης. Πρόστιμο: 15.750 ευρώ.

8. Σταμάτα, κύρια και μοναδική κατοικία, 100 τ.μ., με οικοδομική άδεια, εντός σχεδίου, με υπέρβαση καθ΄ ύψος μικρότερη του 20% του επιτρεπόμενου, στην οποία έχει γίνει αλλαγή ως προς τη χρήση της. Πρόστιμο: 17.100 ευρώ.

9. Διαμέρισμα στην Αγία Παρασκευή, 110 τ.μ., εντός σχεδίου και με οικοδομική άδεια, όπου δύο εξώστες (δηλαδή μπαλκόνια) συνολικού εμβαδού 20 τ.μ. έχουν κλειστεί με προσθήκη. Πρόστιμο: 3.600 ευρώ.


10. Διαμέρισμα στην Αγία Παρασκευή, εντός σχεδίου και με οικοδομική άδεια, στο οποίο κλείστηκε η ταράτσα με «δώμα» εμβαδού 20 τ.μ. και ύψους 2,80 μ. Πρόστιμο: 7.200 ευρώ.

11. Εξοχική κατοικία στην Ποτίδαια Χαλκιδικής, εκτός σχεδίου και χωρίς οικοδομική άδεια, εμβαδού 50 τ.μ. Πρόστιμο: 31.500 ευρώ.

12. Μεζονέτα 200 τμ. στη Μύκονο, με τιμή ζώνης 900 ευρώ, η οποία είναι δεύτερη κατοικία, εκτός σχεδίου και δίχως άδεια. Πρόστιμο 162.000 ευρώ.

+1 Καυστήρας (οικίσκος με λεβητοστάσιο) σε ακάλυπτο χώρο οικοδομής, εντός σχεδίου πόλεως, με οικοδομική άδεια στο κτίριο, με υπέρβαση δόμησης μικρότερη του 20% της επιτρεπόμενης, με υπέρβαση κάλυψης μικρότερη του 20% της επιτρεπόμενης και παραβίαση πλαγίων αποστάσεων μικρότερη του 20% της υποχρεωτικής. Πρόστιμο: 4.050 ευρώ.

... ΚΑΙ ΤΕΣΣΕΡΙΣ ΠΑΓΙΔΕΣ

1. Δεν είναι ξεκάθαρο τι γίνεται στις περιπτώσεις αυθαιρέτου σε κοινόχρηστο χώρο (π.χ. πολυκατοικίας), όπου πιθανότατα θα απαιτηθεί η σύγκληση γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας για την τακτοποίησή του ή, σε περιπτώσεις εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησιών, η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών.

2. Αν σε ένα κτίριο υπάρχουν τρεις διαφορετικές αυθαίρετες κατασκευές, για παράδειγμα οικίσκος βοηθητικών χώρων, πισίνα και τμήμα δώματος σε μία μονοκατοικία, αυτά υπολογίζονται σε τρία διαφορετικά πρόστιμα.

3. Ολες οι πρόχειρες κατασκευές (λαμαρίνες, ελενίτ κτλ.) θα χρειαστούν την έγκριση της ΕΠΑΕ που είναι ο πρωτοβάθμιος αρχιτεκτονικός έλεγχος της πολεοδομίας. Η διαβίβαση τέτοιων φακέλων θα σημαίνει και άλλα έξοδα για τους ιδιοκτήτες, διότι θα πρέπει να αποτυπωθούν τα αυθαίρετα και να συνταχθούν νέα σχέδια.

4. Προϋπόθεση για τον χαμηλότερο συντελεστή είναι η κατοικία να είναι «κύρια και μοναδική». Απαιτείται, δηλαδή, να συντρέχουν και οι δύο προϋποθέσεις. Συνεπώς, αν ένας ιδιοκτήτης έχει δύο ακίνητα, εκ των οποίων το ένα είναι αυθαίρετο, δεν μπορεί να ισχυριστεί ότι η κύρια κατοικία του είναι αυτό για να αξιώσει τον χαμηλότερο συντελεστή, επειδή δεν πρόκειται για τη μοναδική του κατοικία.

ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΚΑΙ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ

Ποια η σχέση των νέων προστίμων με αυτά που ίσχυσαν μετά το 2003, καθώς και με το ειδικό πρόστιμο των ημιυπαίθριων;

Τα πρόστιμα μετά το 2003 ήταν εξαιρετικά υψηλά και είχαν στόχο την αποτροπή της αυθαίρετης δόμησης. Δεν λειτούργησαν και συνήθως δημιουργούσαν σοβαρά προβλήματα με την εφαρμογή τους. Τα νέα πρόστιμα είναι πολύ μικρότερα και λαμβάνουν υπόψη την οικονομική συγκυρία. Οσον αφορά τη σχέση τους με τα πρόστιμα των ημιυπαίθριων, είναι γενικά 20%-30% υψηλότερα στις περισσότερες περιπτώσεις, με εξαίρεση τα αυθαίρετα που είναι μοναδική κατοικία και αυτά που στεγάζουν παραγωγικές δραστηριότητες, όπου εκεί υπάρχουν μειώσεις. Επιπλέον, για πρώτη φορά λαμβάνονται υπόψη μια σειρά από παράγοντες, όπως το είδος της επιβάρυνσης που προκαλεί το αυθαίρετο στο αστικό και φυσικό περιβάλλον και στα γειτονικά του κτίσματα, σε μια προσπάθεια αξιολόγησης της επίπτωσης και του ύψους του προστίμου.

Τι γίνεται με όσους είχαν ενταχθεί σε παλαιότερη ρύθμιση, μπορούν να ενταχθούν στη νέα;

* Ολα τα προ του 1955 κτίρια θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα.

* Οσοι εντάχθηκαν στη «ρύθμιση Τρίτση» του Ν. 1337/83 και υπέβαλαν και για τις δύο φάσεις Α΄ και Β΄, σύμφωνα με τον ΓΟΚ (άρθρο 23, παρ. 1) δεν υπάρχει λόγος να υπαχθούν στην παρούσα ρύθμιση, και είναι κατά κανόνα καταγραμμένοι από τα αρμόδια πολεοδομικά γραφεία.

* Τα αυθαίρετα μετά το 1955 και προ του 1983 τα οποία ΔΕΝ εντάχθηκαν στην παραπάνω ρύθμιση (και στις δύο φάσεις) πρέπει να ενταχθούν στην παρούσα. Εφόσον προκύπτει από την περιουσιακή κατάσταση του ιδιοκτήτη (Ε9) ότι ανήκουν σε αυτό το χρονικό διάστημα, το πρόστιμο μειώνεται σημαντικά.

Τι συμβαίνει αν κάποιος πληρώνει ήδη πρόστιμα γιατί έχει κριθεί αυθαίρετος παλαιότερα;

Εντάσσεται στη ρύθμιση και σταματά να πληρώνει το παλαιό πρόστιμο. Συνήθως τα καταβληθέντα πρόστιμα δεν αναζητούνται, λόγω όμως του υπερβολικού ύψους τους θα διευκρινιστεί τις επόμενες ημέρες αν στην παρούσα ρύθμιση θα συμψηφιστούν με τα νέα πρόστιμα.

Κάποιος που είχε αυθαίρετο και ήθελε να το γκρεμίσει, έπρεπε πρώτα να το «νομιμοποιήσει». Υπάρχει κάποια μέριμνα γι΄ αυτόν;

Δεν ίσχυε. Αν δήλωνες το αυθαίρετο μόνος σου, έβγαζες άδεια κατεδάφισης χωρίς να έχει ελεγχθεί η νομιμότητα και το κατεδάφιζες. Αν είχε προηγηθεί η καταγγελία, έπρεπε να είχε ολοκληρωθεί η έκθεση αυτοψίας και να γίνει οριστική κατεδάφιση. Τώρα προβλέπεται ότι με απλή άδεια κατεδάφισης θα μπορούν τα αυθαίρετα να κατεδαφίζονται και στη συνέχεια, αν πραγματοποιήθηκε η κατεδάφιση, θα ελέγχεται με τη διαδικασία ταυτότητας του κτιρίου που ήδη προβλέπει ο νόμος.

Ημιυπαίθριοι διαμερισμάτων που δεν εντάχθηκαν στη ρύθμιση μπορούν να μπουν σε αυτόν τον νόμο;

Οταν τρέχουν δύο ρυθμίσεις παράλληλα, δεν μπορεί να συγχέονται δύο νόμοι, οπότε οι ημιυπαίθριοι πρέπει να ενταχθούν στον Ν. 3843/2010.

Οι οικισμοί οι οποίοι θεωρούνταν δάση, έχουν χαρακτηριστεί με τους νέους δασικούς χάρτες δάσος και είναι εκτός οικισμού εντάσσονται στη ρύθμιση;

Οχι. Τα αυθαίρετα σε δασικές και αναδασωτέες περιοχές, αιγιαλούς, ρέματα κτλ. δεν εντάσσονται στη ρύθμιση.

Οταν δεν υπάρχει μέσα στα δικαιολογητικά απαίτηση απόδειξης ότι το ακίνητο δεν βρίσκεται σε δασική περιοχή, πώς διασφαλίζεται ο έλεγχος των παραβατών;

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου καθώς και η απαίτηση για υποβολή εξαρτημένου τοπογραφικού θα οδηγούν στον ηλεκτρονικό εντοπισμό του κτιρίου και αυτόματα θα εντοπίζεται ως αυθαίρετο με την κύρωση των δασικών χαρτών ή τον ορισμό των αιγιαλών, ρεμάτων κτλ.

Αμοιβές μηχανικών θα οριστούν εξαρχής ή στη συνέχεια;

Στην Ελλάδα, από τις αρχές Ιουλίου, ο προσδιορισμός του ύψους των αμοιβών καθώς και των ελάχιστων αμοιβών έχει καταργηθεί.
BHMA